Верховный суд ужесточил подход к отмене сделок с квартирами — защиту добросовестных покупателей усилили

Обзор практики и его цель

Президиум Верховного суда утвердил обзор судебной практики по спорам об оспаривании сделок с недвижимостью. В документ вошли 20 правовых позиций, выработанных по делам 2022–2025 годов; цель обзора — единообразие подходов судов при разрешении споров о праве собственности на жильё.

Когда отмена сделки невозможна автоматически

Суд разъясняет, что само по себе заявление продавца о том, что он действовал под влиянием мошенников или заблуждения, не даёт безусловного основания для признания сделки недействительной. Судам поручено учитывать добросовестность покупателя и его возможность распознать обман или заблуждение, повлиявшее на продавца.

При признании договора недействительным применяется правило двусторонней реституции: каждая из сторон обязана вернуть другой то, что она получила по сделке. Верховный суд также отметил, что мотивы продавца, связанные с заблуждением, не всегда являются существенным основанием для отмены договора по статье 178 ГК РФ.

Какое дело стало отправной точкой изменений

Пересмотр практики был во многом вызван резонансным делом, в котором продавец — известная артистка — заявила, что стала жертвой телефонных мошенников после продажи квартиры. По её версии, злоумышленники убедили её, что проводится операция по защите имущества, и в результате она перевела полученные средства мошенникам.

Покупательница обратилась в суд, и нижестоящие инстанции первоначально признали сделку недействительной, вернув квартиру продавцу и оставив покупательницу без жилья и денег. В декабре 2025 года Верховный суд отменил эти решения и оставил право собственности за покупательницей, подчеркнув необходимость защиты добросовестного приобретателя.

Эксперты ожидают, что новый обзор снизит риск массовых исков против добросовестных покупателей и внесёт большую предсказуемость в судебную практику по сделкам с недвижимостью.