Кратко о новом законе
Закон вводит возможность ареста имущества граждан, находящихся за пределами России, в качестве обеспечительной меры по административным делам. Сначала обычно блокируют деньги на счетах, но при их недостаточности суд может наложить арест на другое имущество — в том числе на квартиру. Арест могут наложить и до вынесения решения по делу на основании ходатайства, например, прокурора.
Арест ограничивает распоряжение имуществом: продажа, передача по наследству или сдача в аренду могут быть запрещены. Речь об изъятии или конфискации идёт отдельно — сейчас предусмотрен именно обеспечительный арест, который снимают после исполнения решения суда.
Кого может коснуться
Критерии применения формулируются широко: под действие закона могут попасть разные уехавшие граждане. Кроме прямого ареста имущества, закон создаёт «охлаждающий эффект»: люди за границей могут оказаться в юридически уязвимом положении и воздерживаться от публичных высказываний или действий.
Сроки
Закон вступает в силу 1 сентября 2026 года. До этой даты есть время оценить риски и подготовить документы для дистанционного распоряжения недвижимостью.
Переписать квартиру: дарение
Самый распространённый способ переоформления — договор дарения. Чаще всего ими пользуются при передаче жилья близким родственникам, это выгодно с налоговой точки зрения. Важно: дарение оформляется у российского нотариуса, поэтому уехавшему владельцу потребуется доверенность и пересылка оригинала документа в Россию.
К близким родственникам относятся: родители, супруг(а), дети, бабушки и дедушки, внуки. Дарение близкому родственнику обычно освобождает от налога. При передаче недвижимости неблизкому человеку или другу налог на доход (НДФЛ) платит одаряемый — 13% для резидентов и 30% для нерезидентов.
Нюансы для людей со статусом «иностранный агент»
Для лиц с определённым статусом ограничения при распоряжении средствами могут действовать отдельно: при продаже деньги могут поступать на специальный счёт, с которого вывод ограничен. Дарение близкому человеку позволяет избежать таких операций с целевыми ограничениями.
Доверенность: как оформить из‑за границы
Доверенность на совершение сделки оформляют в консульстве РФ или у местного нотариуса за границей. При необходимости к доверенности добавляют апостиль (если это требует конвенция страны) или перевод на русский язык. После оформления оригинал доверенности пересылают в Россию.
В доверенности следует конкретно указать полномочия: заключать договор дарения или купли‑продажи, подавать документы в Росреестр и МФЦ, снимать с регистрационного учёта, получать деньги и т.д. Нотариусы рекомендуют оформлять доверенность на внутренний российский паспорт, на который зарегистрирована квартира.
Удобный и надёжный вариант — заверить доверенность в российском консульстве: тогда российский нотариус сможет проверить её по базе и быстрее признать документ подлинным.
Продажа квартиры на расстоянии
Продажа возможна через доверенное лицо. Налог зависит от срока владения недвижимостью: общий минимальный срок — 5 лет, в ряде случаев — 3 года (например, при получении по дарению от близких, наследовании, приватизации и т.д.). Если срок владения меньше предельного, нужно платить НДФЛ — для резидентов по обычным ставкам, для нерезидентов и в отдельных статусах — 30%.
Способы приёма оплаты и безопасность
Рекомендуется принимать деньги на российский счёт продавца. Если средств у продавца нет, доверенному лицу можно дать право открыть счёт от имени продавца. Безопасные схемы: банковский аккредитив (эскроу) или депозит нотариуса — деньги перечисляются в банк/нотариусу и переводятся продавцу после регистрации сделки.
Датой получения средств признано поступление денег представителю. Важно учитывать сроки перевода и дату признания дохода для налоговых обязательств.
Необходимые документы
Обычно требуются: копии всех страниц внутреннего паспорта владельца, оригинал доверенности, выписка из ЕГРН, документы, подтверждающие право собственности (договор купли‑продажи, дарения или свидетельство), справки об отсутствии коммунальных задолженностей. При совместной собственности нужно нотариальное согласие супруга(и).
Электронная подпись и дистанционные сделки
В некоторых странах доступна квалифицированная электронная подпись (КЭП), которая позволяет регистрировать сделки дистанционно. При этом для дистанционных операций могут потребоваться биометрические данные, а их сдача в ряде случаев возможна только очно — поэтому этот путь не всегда применим для всех владельцев.
Наследство и передача прав
Оформление наследства и дальнейшие операции с полученным имуществом также можно проводить через представителя по доверенности. Процедуры и сроки зависят от конкретной ситуации и потребуют набора документов и нотариальных действий.
Практические рекомендации
- Взвесьте риски передачи квартиры супругу или одному человеку — в случае развода имущество станет его/её единоличной собственностью.
- Оформляйте доверенность в консульстве, если есть такая возможность — это ускорит признание документа в России.
- Учитывайте налоговые последствия: дарение близкому родственнику и продажа с соблюдением минимального срока владения уменьшат налоговую нагрузку.
- При серьёзных сомнениях проконсультируйтесь с юристом и нотариусом до совершения сделки.
Эти общие рекомендации помогут подготовиться к возможному аресту имущества и минимизировать риски при дистанционном распоряжении недвижимостью. В каждом конкретном случае полезно получить персональную консультацию юриста.